A WING a közép-európai ingatlanpiac egyik vezető, magántulajdonban lévő ingatlanfejlesztő és -befektető vállalatcsoportjaként elkötelezett a hosszú távon is értéket teremtő, magas építészeti minőséget képviselő projektek megvalósításában, valamint az épített környezet fenntartható fejlesztésében. A fenntarthatóság üzleti stratégiánk és működésünk középpontjában áll, így az innováció, az épületek energiahatékonysági felújítása, a körforgásos szemlélet és a mérsékelt karbonkibocsátású építés is hívószavakká váltak számunkra az elmúlt években.

Újragondolás: építés helyett felújítás

Az ingatlanpiacon számos példát találunk arra, ahogy a fejlesztők új funkciókat adnak a korábban más hasznosítású, működő épületeknek. Így lesznek a lakóingatlanokból szállodák, a raktárakból kereskedelmi egységek vagy az ipari területek helyén irodakomplexumok. Az épületek koncepcionális újratervezése és pozicionálása, valamint teljes körű felújítása pedig nem csak az épített környezet minőségi javulását, de az ingatlanszektor fenntartható irányba való elmozdulását is segíti. Emellett ezeknek a típusú fejlesztéseknek alapvető célja az ingatlan értéknövelése.

Az épületek funkciójának megváltoztatására számos indok vezérelheti a fejlesztőket. Ilyen döntést befolyásoló tényező lehet például a fejlesztés időigénye, a kor követelményeinek már nem megfelelő műszaki színvonal, az elhelyezkedés, vagyis a megfelelő lokációkban az üres fejlesztési telkek hiánya vagy a folyamatos alkalmazkodást igénylő, változó felhasználói igények. Megtérülési szempontból pedig érdemes a költségoldalt megvizsgálni: a jelentősen megemelkedett építőipari költségek, illetve az energiaválság és az energiaárak drasztikus emelkedése is az épületek átalakítása, korszerűsítése és ezzel együtt energetikai felújítása felé tolja az iparágat.

A fenntarthatósági és ESG követelményeknek való megfelelés, a dekarbonizáció pedig szintén erre az útra irányítja az ingatlanszektort. A bontás vagy egy új ingatlan építése melletti döntés helyett a meglévő épületek eredeti, megfelelő állapotú szerkezetének felhasználása ugyanis jelentős környezeti terheléstől szabadíthat meg. Miért bontsunk el egy alkalmas épületszerkezetet, hogy utána újabb jelentős környezeti terheléssel újraépítsük majdnem ugyanazt?

Cement és acél az építőipariban

A fenti érvek mellett, azonban nem szabad elfelejteni, hogy az irodaépületeink tartószerkezete ma is vasbetonból készül és ennek a technológiának országos és nemzetközi viszonylatban is hatalmas a karbonlábnyoma. A cementgyártás 7%-át, az acél további 8%-át adja a világ szén-dioxid-kibocsátásának, ennek kb. fele az építkezések során keletkezik. A gyártás energiaintenzív, ráadásul közvetlen szén-dioxid-kibocsátással is terheli a környezetünket, ezért nehezen mérsékelhető. Tehát a radikális dekarbonizáció érdekében technológia- és szemléletváltásra lenne szükség.

Körforgásos szemléletet a gyakorlatban: az egykori telefongyár újragondolása

A WING számára is kiemelten fontos az a fajta értékteremtés, amikor egy akár történelmi múlttal rendelkező, barnamezős területet a mai kor igényei szerint új funkciókra adaptál, megtartva az épület történelmi és akár képzőművészeti értékeit is. Remek példa a WING által új funkciót kapó épületekre többek között cégcsoportunk székháza, a Máriássy Ház, a jelenleg fejlesztés alatt álló Liget Center projektünk (ahol két meglévő műemléki épület mellé érkezik egy új boutique-irodafejlesztés), az egri dohánygyárból átalakított Agria Park bevásárlóközpont, vagy a budapesti irodaházból háromcsillagos hotellé alakított B&B Hotel Budapest City Hotelnél is megfigyelhető. Esetünkben pedig a HOP Technology Office Park is.

A HOP esetében kezdetektől az épület rekonstrukciója és funkcióváltása került előtérbe, a bontás elkerülésére való törekvésünkkel párhuzamosan. A Hungária körút és a Gizella út közötti 3 hektáros ingatlan az Első Magyar Telefongyár néven, telefon-, rádió- és távközlési főberendezések fejlesztési központjaként és gyáraként működött a XX. század végéig. 1990-től a termelést, és vele a teljes ingatlant – szakmai befektetőként – a SIEMENS vásárolta meg, így a telephely a német ipari nagyvállalat magyar székhelye lett. Majd 2018-ban ők értékesítették tovább az ingatlant a WING számára, ám a Siemens továbbra is jelentős területeket bérel, továbbra is itt található a magyarországi központja.

Alapvetően a hosszú távú városi fejlesztési stratégia részeként, potenciális fejlesztési lokációként került az egyedi, nagy méretű terület a WING tulajdonába. A cégcsoportnál hiszünk a városi lokációkban, a campus-jellegű projektekben és a Hungária körúton kialakulóban levő új budapesti irodafolyosóban. Az ingatlan kivételes lokációval és adottságokkal bír: városi atmoszféra, kiváló infrastruktúra és magas zöldterületi mutató egyszerre jellemzi. Egyszerre tud technológiai és irodai környezetet biztosítani Budapest belvárosában. A közelben található a lassan megtelő Váci úti irodafolyosó, valamint a Városliget is. Az ingatlan egy része emellett értékes meglévő épületállománnyal rendelkezik.

Első lépés: a Gizella LOFT projekt

Az elsőként Gizella LOFT-ra keresztelt projekt keretében, a WING újragondolásában ezáltal egy kiváló elhelyezkedésű épület a körforgásos építészet irányelveit követve, a lehető legkisebb környezeti terheléssel prémium kategóriás irodaházként született újjá 2020-ban. Az üres, korábban gyártási célokat is ellátó területek pedig új funkciókat kaptak, a környezetvédelmi normákat maximálisan figyelembevéve.

 A bontás és egy új ház építésének elkerülésével, a funkcióváltással eközben annyi szén-dioxid-kibocsátást spóroltunk meg a környezetnek, amely csaknem 1000 fa száz évre elegendő oxigéntermelő képességének felel meg.

Számos épületgépészeti, épületvillamossági berendezés és építészeti elem kiválasztását tervezőink életciklus elemzéssel támogatták. A belső terekre vonatkozóan szintén elmondható, hogy minden plusz anyagfelhasználást mellőztünk, ezért ahol az nem feltétlenül volt szükséges, nem épültek előtétfalak, álmennyezetek, ebből adódóan az épületszerkezet és az épületgépészet is látható maradt.

Székház két ütemben

A HOP-ban olyan neves, főként a technológiai szektorban tevékenykedő vállalatok székhelyei találhatóak, mint a Siemens, a TÜV Rheinland, valamint a TK Elevator. Idén pedig ehhez az illusztris, a szektorban meghatározó szerepet betöltő közösséghez csatlakozott a Lightware vállalat, akikkel hosszú távú bérleti szerződést kötöttünk a campus egyik 7000 négyzetméteres épületére, melyet két ütemben, 2023 őszén, majd 2025 év elején foglalnak el. A Lightware új, „A” kategóriás székhelye az iroda park 7. számú épületében kap majd helyet és a standard irodai funkciók mellett az épületben létrejön egy mérnöki szint, ahol a vállalat termékeinek fejlesztése folyik, illetve egy olyan logisztikai bázis, ahonnan a világ minden pontjára szállítmányoznak majd.

Az új székhely kialakítása során számos környezettudatos megoldást alkalmazunk, többek között a víztakarékos szerelvényekkel felújított mosdóblokkok, teljeskörű LED világítás kialakítása, hővisszanyerős légkezelő telepítése, a liftek teljes körű cseréjével karbonsemlegesített személy- és teherszállítás megvalósítása várható. Emellett a napenergia felhasználása, a napkollektorok által előállított melegvíz kezelésen felül is fontos szempont volt, így a bérlőnkkel közösen napelemparkot tervezünk elhelyezni a tetőn. A zöld energia előállítása pedig egy újabb kulcsmomentum az épület szén-dioxid-kibocsátának csökkentése, valamint az energiaárak emelkedése miatt, és különösen fontos az energiafüggetlenség biztosítása szempontjából.

Reagálás a piaci igények változására: a HOP átpozicionálása

A változó bérleti időtartamra, azonnal elérhető iroda területeket kínáló koncepciót azonban a Covid óta tapasztalt új irodapiaci trendek és az alpiac keresettsége ismét felülírták, és indokolták a projekt újragondolását. Ez pedig szintén mutatja a korábbi megállapítást, miszerint a változó felhasználói igények is elhozhatják a funkcióváltást, a fejlesztő kezében a kulcs pedig a folyamatos alkalmazkodás.

Az új fejlesztési koncepció célja egy olyan technológiai irodapark kialakítása, amely egyaránt magas minőségben tudja kiszolgálni az itt dolgozó szakemberek irodakörnyezettel szemben támasztott követelményeit, és a technológiai vállalatok bérleményeikkel kapcsolatos speciális műszaki igényeit. Új nevén, a HOP Technology Office Park igazodik az Ipar 4.0 vállalatainak sajátosságaihoz, amely rugalmas, komplex, campus jellegű kialakításában is megmutatkozik. Célunk egy fenntartható és a piachoz alkalmazkodó fejlesztési koncepció létrehozása, egy magas minőségű, modern, városi technológiai irodapark kialakítása. Tehát konkrétan mára már számos tesztlabor, finommechanikai, elektronikai gyártótevékenység, mikrologisztikai kiszolgálás, informatikai K+F tevékenység létesült a parkban, amelyek mellett, természetesen azokkal együtt bérelt irodafunkció is megjelenik. Az átalakítás az ingatlan hasznosítása és a fenntarthatósági követelményeknek való megfelelés szempontjából is igazolta a döntést. Az új fejlesztési koncepció biztosítja az ingatlan maximális beépítési volumenének elérését, kihasználja az ingatlan jelenlegi erősségeit, lehetőséget biztosít az ingatlan folyamatos használatára a fejlesztés alatt, valamint a meglévő, még nem átépített, és emiatt nagy CAPEX beruházást igénylő épületek jövőbeni hasznosítására is megoldást nyújt. Mindemellett pedig a felhasználói oldalhoz is maximálisan igazodik: illeszkedik a mágnes bérlőink igényeihez, valamint segíti a projekt funkciójának és célközönségének egyértelmű kommunikációját a piac felé. Nem utolsósorban pedig maximálisan figyelembe tudja venni a kor energetikai, környezetvédelmi irányait és elvárásait.