Tovább drágultak 2021 harmadik negyedévében a megvásárolható új lakások Budapesten, a XIII. kerületet pedig a fővárosinál is nagyobb sebességű áremelkedés jellemezte – derül ki a LIVING és az Eltinga közös XIII. kerületi új lakáspiaci jelentéséből. A szabad lakások kínálati átlagára a kerületben átlépte a négyzetméterenkénti egymillió forintot, ez megfelel a fővárosi átlagnak. A XIII. kerületi építés alatt álló projektekben körülbelül 2000 szabad lakás található, amely több mint 200-zal kevesebb az előző negyedévben mértnél az új projektindítások ellenére is. A még szabad lakást kínáló projektekben eddig 4900 lakás kelt el, illetve 334 foglalt.

Mennyit hozott a lakásár-növekedés?

Az árak gyors növekedése jelentős hozamot biztosított a tulajdonosok számára az ingatlanok értékesítése során. Az MNB lakásárindexe alapján a 2008-as maximumhoz képest 2021 első negyedévében több, mint duplájára nőtt az ingatlanok ára. A pandémia átmeneti megtorpanást hozott ugyan a lakáspiacon, de az idei évben ismét népszerűvé vált az ingatlanbefektetés.

5-10 éves távlatban a lakásárak emelkedése jelentős hozamot biztosíthat a befektetők számára és az elmúlt 20 évet nézve az árak közel megnégyszereződtek, amely évesített hozamként így 7 százalékot jelentett. A lakásárak változásához köthető hozamok között ugyanakkor akadnak különbségek: az utóbbi években Budapesten lényegesen nagyobb hozam volt tapasztalható más községekhez és városokhoz képest.

Budapest

A használt lakások esetében a legnagyobb emelkedés a fővárost jellemezte az elmúlt években. A legjelentősebb árnövekedés 2008 és 2020 között, vagyis a válság előtti maximumhoz képest a belvárosi kerületekben volt érzékelhető. A lakásárak változásából eredően az eltelt 12 év során a válság ellenére 5,1 és 8,8 százalék között alakultak az évesített hozamok Budapesten.

Emellett pedig az új lakások esetében is jelentős áremelkedés volt megfigyelhető a fővárosban. Az elemzők az aktuálisan elérhető, vagyis szabad lakások árait hasonlították össze 2016 harmadik és 2021 harmadik negyedévére vonatkozóan azokban a kerületekben, ahol legalább négy projektről volt elérhető áradat mind a két időszakban. A vizsgált kerületekben az értékesítés alatt álló új lakások ára 55 és 157 százalék között változott az 5 év során, ami 9,2 és 20,8 százalék közötti évesített növekedést jelentett. Fontos felhívni azonban arra a figyelmet, hogy az eredményeket torzíthatja az, ha az adott kerület más-más részén voltak eladó lakások a két felvételi időpontban.

A felértékelődő helyszín plusz hozamot hozhat?

Az ELTINGA és a LIVING kutatásai szintén foglalkoztak korábban azzal, hogy egy megújulás előtt álló városrész plusz hozamhoz juttathatja az ottani lakásvásárlókat. Ez a városon belüli felértékelődés volt megfigyelhető korábban a IX. kerület átalakuló részein, illetve a XIII. kerület irodapiaci lokációvá alakulása során. A korábbi elemzés eredményei alapján a megújuló környékek a piaci árváltozásnál is nagyobb lakásár-emelkedést produkálhatnak.

Milyen hozamokra lehet számítani?

Az elemzők két féle módon próbálták megbecsülni a hozamok szintjét: az egyik esetben saját tőkéből történő vásárlást feltételeztek; míg a másikban 30 százalékos arányú hitelfelvétellel számoltak, majd a sajáttőke-arányos hozamokat hasonlították össze, 3 százalékos várható jövőbeni lakásár-emelkedést feltételezve. Fontos azonban, hogy a jegybanki alapkamat jelenlegi emelkedő tendenciája a jövőben csökkentheti a hitelfelvétel mellett történő lakásbefektetések sajáttőke-arányos nyereségét.

Az eredmények szerint a használt lakások esetében 30 százalékban hitellel megvalósított vásárlással 5,3 és 7,8 százalék közötti hozamok érhetőek el Budapesten, míg teljesen saját erőből történő vásárlásnál 4,7-6,5 között mozog ez a szám.

Az új lakások esetében az elemzés eredményei szerint 30 százalékos hitelfelvétel mellett a fővárost 5 és 7,1 százalék közötti, míg csak sajáterőből megvalósított vásárlás estén 4,5 és 6 százalék közötti hozamszint jellemezte.

A lokáció, mint nem számszerűsítő faktor

Az optimális lokációt egy olyan keresett városi területként lehet definiálni, ahonnan a könnyű megközelíthetőség miatt sok minden elérhető, például az egyetemek, a munkahelyek. Az idő múlásával a terület ilyen jellegű keresettsége megmarad, vagy akár tovább erősödik.

A legfontosabb egyetemi helyszínnek a fővárosban a VIII., IV. és XI. kerületek számítanak, ahol az egyetemista bérlőkre lehet építeni. Nem meglepő a XIII. kerület keresettsége sem a bérlők között: a kerület közel helyezkedik el a belvároshoz, miközben ott található Budapest egyik legfontosabb és legnagyobb, egymillió négyzetméteres irodapiaci lokációja, a Váci út.

Módszertan

Kalkuláció paraméterei

• 50 négyzetméteres lakás
• Hitelfelvételei arány: 0 illetve 30%-os, a hitel thm a kalkulációban 3,12 százalékos volt (szeptember végi, október eleji szint)
• Hitelfelvételi költség 1%
• Vásárlás költségei: a vételár 8 százaléka
• Költségek: Amortizáció 1%, Közösköltség 10 ezer Ft
• A lakásárak éves változása: 3%
• A lakás az év során 90%-ban bérbe van adva

Lakás hozamok

Használt lakásárak: a medián fajlagos kerületi árak (50 négyzetméteres lakásra számolva), Új lakásárak az ELTINGA Lakáspiaci Riport adatbázisa alapján, az értékesítés alatt álló lakásokra számolt kerületi fajlagos átlagárak. Bérleti díjak: az ingatlan.com hirdetési adatai alapján készített bő lista szerinti átlagos fajlagos bérleti díj 5 százalékos alkuval számolva.

https://livinghomes.hu/hu/elemzesek/hol-erdemes-meg-lakast-vasarolni